Vendre une maison en Alberta : prix, Real Property Report, offres et clôture

Vendre, c’est l’image inversée d’acheter, avec deux particularités albertaines qui surprennent les gens d’ailleurs : le Real Property Report et le fait qu’un avocat, et non un notaire, conclut la transaction. Ce guide vous mène de « devrait-on vendre? » jusqu’au jour où l’argent arrive, en renvoyant aux sources officielles pour chaque règle. C’est de l’information générale; votre avocat, votre comptable et votre agent titulaire d’un permis vous conseillent pour votre situation.

Décider comment vous vendrez

Trois façons de vendre en Alberta : avec un professionnel titulaire d’un permis qui vous représente comme client, avec un titulaire qui vous offre des services limités comme customer (consommateur non représenté), ou en vente privée. La page du RECA destinée aux vendeurs est claire : le client a signé une entente de service écrite et reçoit une représentation; le consommateur non représenté, non. Quel que soit votre choix, vérifiez le permis de toute personne avec qui vous traitez dans le moteur de recherche public du RECA, et lisez toute entente avant de la signer.

L’entente d’inscription (entente de représentation du vendeur) fixe la durée, le prix demandé, ce qui est inclus, la rémunération de la maison de courtage et la mise en marché à laquelle vous pouvez vous attendre. Faites-vous expliquer la clause de « holdover » (période de protection) et demandez ce qui arrive si vous décidez finalement de ne pas vendre. Nos questions à poser à un courtier valent autant pour les vendeurs que pour les acheteurs.

Fixer le prix à partir des faits, pas des espoirs

Un bon prix d’inscription vient des comparables : des ventes récentes de maisons semblables à proximité, ajustées pour l’état, la superficie, le terrain et les finitions. Votre agent préparera une analyse comparative du marché; vous pouvez et devriez lire vous-même les statistiques mensuelles de la CREB® pour que la conversation parte des mêmes chiffres. La valeur d’évaluation de la Ville de Calgary est un chiffre fiscal, pas un chiffre de marché; c’est un point de repère utile, rien de plus.

Deux choses à éviter : fixer un prix « pour laisser de la place à la négociation » dans un marché où les acheteurs filtrent par fourchette de prix (vous disparaissez simplement des recherches), et fixer le prix selon ce dont vous avez besoin plutôt que selon ce que vaut la maison. Ni l’un ni l’autre ne fonctionne, et les deux vous font perdre du temps.

Préparer la maison et les documents

La préparation est en partie esthétique, en partie documentaire.

• Esthétique : désencombrer, réparer l’évident, nettoyer, envisager une mise en valeur des pièces principales. Les photos génèrent les visites; les visites génèrent les offres.
• Mécanique : réunir les dates de la fournaise, du chauffe-eau et de la toiture, les permis de toute rénovation, les manuels et garanties des électroménagers.
• Documentaire : votre relevé hypothécaire à jour (pour le remboursement), le dernier compte de taxes foncières, les moyennes des services publics et, pour un condo, les documents de la corporation auxquels l’acheteur a droit.

Si votre propriété est un condominium, la fiche Alberta de la SCHL énumère ce que la corporation doit fournir dans les 10 jours d’une demande écrite (budget, états financiers, règlements, procès-verbaux, certificat d’assurance, solde du fonds de réserve, frais, facteurs d’unité, déficiences structurelles connues, poursuites) et décrit le certificat d’estoppel qui en confirme l’exactitude. Commandez-les tôt; les acheteurs rendront leur offre conditionnelle à leur révision.

Le Real Property Report et le certificat de conformité

Voilà l’élément propre à l’Alberta. Le Real Property Report (RPR) est un document légal préparé par un arpenteur-géomètre de l’Alberta qui trace les limites du terrain et l’emplacement des constructions visibles (maison, garage, clôtures, terrasses, cabanons) par rapport à celles-ci. L’Alberta Land Surveyors’ Association explique le rapport; la Ville de Calgary explique le Certificate of Compliance, sa confirmation que ces constructions respectent le règlement d’utilisation du sol. Le certificat ne vérifie ni le code du bâtiment ni l’historique des permis; il vérifie l’emplacement.

Règles pratiques tirées de la page de la Ville : seul un arpenteur-géomètre de l’Alberta peut créer ou mettre à jour un RPR; il doit être signé, daté et non modifié; la Ville refuse les rapports modifiés et les simples plans d’implantation. Pour une parcelle résidentielle individuelle, jumelée ou en duplex, la demande coûte 189 $ par parcelle, avec un premier examen d’environ 1 à 2 jours, en ligne par le portail de demandes de la Ville. Si la conformité est refusée, vous pouvez retirer ou modifier la construction fautive et soumettre de nouveau sans frais dans l’année, ou demander un assouplissement par permis d’aménagement (non garanti).

Divulgation et garanties du vendeur

Le contrat d’achat résidentiel standard de l’Alberta comprend des déclarations et garanties du vendeur. Vous ne devez pas faire de fausses déclarations, et les vices cachés importants connus (des problèmes qu’un acheteur ne pourrait raisonnablement découvrir) sont l’exemple classique de ce qu’il faut divulguer. Travaux sans permis, infiltrations d’eau passées, logement au sous-sol non conforme : voilà les cas habituels. Votre agent et votre avocat vous aideront à formuler les choses avec exactitude; les pages en langage clair du Centre for Public Legal Education Alberta sont une bonne introduction.

Offres, conditions et négociation

Les offres arrivent par écrit sur le contrat standard. Chacune comporte un prix, un dépôt, une date de possession, des inclusions et des conditions (financement, inspection, documents de condo, parfois vente de la propriété de l’acheteur). Vous pouvez accepter, refuser ou présenter une contre-offre. Pendant la période conditionnelle, l’acheteur fait ses vérifications; si une condition échoue, l’entente prend fin et le dépôt retourne à l’acheteur. Quand toutes les conditions sont levées par écrit, la vente est ferme et chacun passe chez son avocat.

Dans un marché à offres multiples, votre agent fixera une heure de présentation des offres; dans un marché lent, vous négocierez peut-être des réparations après l’inspection. Laissez l’émotion hors de la pièce et les chiffres sur la table.

La clôture chez l’avocat

Votre avocat prépare le transfert, obtient le relevé de remboursement de votre prêteur, reçoit les fonds de l’acheteur le jour de la clôture, rembourse votre hypothèque et tout arriéré, règle l’état des ajustements (taxes foncières, frais de condo, services payés d’avance) et vous verse le solde. Le transfert est enregistré aux titres fonciers de l’Alberta. Les clés sont remises une fois les fonds confirmés, habituellement à midi le jour de la possession. Prévoyez signer quelques jours avant; la signature à distance est courante si vous avez déjà déménagé.

Pensez à annuler le plan de versements mensuels de la Ville si vous y êtes inscrit, à fermer vos comptes de services publics le lendemain de la possession et à faire suivre votre courrier.

L’impôt à la vente

Si la maison a été votre résidence principale chaque année où vous l’avez possédée, le gain en capital est généralement exempt. Depuis l’année d’imposition 2016, toutefois, l’ARC n’accorde l’exemption que si vous déclarez la vente à l’annexe 3 de votre déclaration, et pour 2017 et les années suivantes vous remplissez aussi le formulaire T2091 pour désigner la propriété. Si vous avez loué la maison, si vous la possédiez avec quelqu’un qui habitait ailleurs ou si vous avez réclamé l’amortissement d’un bureau à domicile, les règles se compliquent; c’est là qu’un comptable gagne ses honoraires.

Vendre au Québec tout en achetant à Calgary

C’est la situation de bien de nos lecteurs. Quelques repères :

• La séquence. La plupart des gens vendent d’abord et louent quelques mois à Calgary, ou achètent avec une date de possession éloignée. Faire coïncider une clôture notariale québécoise et une clôture albertaine chez l’avocat le même jour est possible, mais stressant.
• Le financement relais. Si vous devez acheter avant la clôture de la vente au Québec, demandez à votre prêteur un prêt relais. C’est un produit courant; les modalités et l’admissibilité lui appartiennent.
• Les formalités québécoises. La vente au Québec se conclut chez le notaire, et les droits de mutation sont payés par l’acheteur, pas par vous. Si vous êtes locataire plutôt que propriétaire au Québec, le Tribunal administratif du logement explique comment mettre fin à un bail ou le céder.
• Deux équipes de professionnels. Votre courtier québécois (encadré par l’OACIQ) et votre titulaire de permis albertain (encadré par le RECA) ne se coordonnent pas automatiquement. Mettez-les en contact tôt et partagez les dates.

Vos prochaines étapes

• Lisez Acheter une maison en Alberta pour comprendre ce que fait votre acheteur de l’autre côté.
• Parcourez la liste de déménagement et de logement, y compris les services publics et le courrier.
• Si vous déménagez pour le travail, le guide de relocalisation couvre la séquence de 90 jours.
• Consultez les statistiques mensuelles de la CREB® avant toute discussion sur le prix.
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